Albańska Riwiera – a w szczególności Saranda – przeżywa bezprecedensowy boom inwestycyjny. Wskaźniki turystyczne szybują w górę (w 2025 roku Albanię odwiedziło rekordowe 12,47 miliona obcokrajowców), co naturalnie napędza rynek wynajmu krótkoterminowego.
W folderach reklamowych deweloperów nierzadko pojawiają się obietnice dwucyfrowych zysków. Jak to wygląda w rzeczywistości? Sprawdźmy realne liczby, koszty i prognozy rentowności oparte na twardych danych rynkowych z Sarandy.
Realny zwrot z inwestycji (ROI) w Sarandzie
Podczas gdy rynki Europy Zachodniej generują w segmencie najmu stopy zwrotu na poziomie 3–5%, południe Albanii wypada znacznie atrakcyjniej. W Sarandzie standardowa, realistyczna rentowność kształtuje się w następujący sposób:
- Średni roczny zwrot (ROI): 6% do 10% brutto w skali roku dla dobrze zlokalizowanych apartamentów.
- Wzrost wartości kapitału: Dochodzą do tego zyski ze wzrostu wartości samej nieruchomości. W topowych lokalizacjach Sarandy ceny nowych apartamentów z widokiem na morze wzrosły w ostatnich dwóch latach o 30% do 50%.
Skąd biorą się te różnice? Kluczem jest relatywnie niski próg wejścia w porównaniu do astronomicznych stawek za dobę w szczycie sezonu.
Sezon letni w liczbach: Ceny za dobę i obłożenie
Model biznesowy w Sarandzie opiera się głównie na najmie krótkoterminowym (turystycznym). Strategia ta generuje wysokie zyski, ale wiąże się z silną sezonowością.
Obłożenie i stawki (Średnie dane dla apartamentu 1-pokojowego / salon z sypialnią w pierwszej lub drugiej linii brzegowej):
- Lipiec – Sierpień (Szczyt sezonu): Obłożenie na poziomie 80–90%. Ceny za dobę wahają się od 80 € do 110 € (w zależności od standardu i widoku na morze). Miesięczny przychód może wtedy wynieść nawet 2000 – 2500 €.
- Czerwiec i Wrzesień (Sezon niski / barki sezonu): Obłożenie na poziomie 40–60%. Stawki spadają do 50 € – 70 € za dobę.
- Październik – Maj (Poza sezonem): Rynek turystyczny niemal zamiera. Część właścicieli decyduje się na najem długoterminowy dla cyfrowych nomadów w obniżonej stawce (ok. 300 € – 450 € za miesiąc), co pozwala pokryć koszty stałe.
Podsumowując roczny przychód: Dobrze zarządzany apartament wakacyjny w Sarandzie jest w stanie wygenerować od 7 000 € do 11 000 € przychodu rocznie, przyciągając głównie turystów z Polski, Czech, Niemiec oraz Skandynawii.
Koszty, które musisz odliczyć od zysku z najmu:
Zarządzanie nieruchomością (Property Management): Jeśli nie mieszkasz w Albanii na stałe, musisz zatrudnić lokalną firmę, która zajmie się kluczowaniem, sprzątaniem i marketingiem na Booking/Airbnb. Koszt takiej usługi to zazwyczaj 20% do 30% od przychodu z najmu.
Opłata eksploatacyjna (Maintenance fee): Utrzymanie części wspólnych budynku, wind i opcjonalnie basenu. W Sarandzie wynosi to średnio od 150 € do 350 € rocznie.
Rachunki za media: Klimatyzacja w lecie generuje wyższe rachunki za prąd. Należy zabezpieczyć na ten cel ok. 50 € – 80 € miesięcznie w okresie letnim.
Podatki: Jedną z ogromnych zalet Albanii są podatki. Podatek od zakupu nieruchomości dla osób fizycznych wynosi 0%. Podatek dochodowy od najmu wynosi 15%, jednak dzięki umowom o unikaniu podwójnego opodatkowania i odpowiednim formom rozliczeń, koszty fiskalne pozostają bardzo atrakcyjne.
Co przyniesie przyszłość? Efekt nowej infrastruktury
Saranda, mimo świetnych wyników, ma jeden historyczny minus – odległość od lotniska w Tiranie (ok. 4-5 godzin jazdy samochodem), przez co większość turystów docierała tu promem z greckiej wyspy Korfu.
To się jednak zmienia. Otwarcie nowego Międzynarodowego Portu Lotniczego we Wlorze (Vlora International Airport) diametralnie skróci czas dojazdu na południowe wybrzeże. Analizy rynkowe wskazują, że uruchomienie tego lotniska da kolejny impuls do wzrostu cen nieruchomości o 15% do 25% oraz przełoży się na wydłużenie sezonu turystycznego w Sarandzie, podnosząc roczne wskaźniki obłożenia.
Chcesz zainwestować mądrze i bez ryzyka? Przeanalizujemy dla Ciebie potencjał ROI wybranego apartamentu w Sarandzie. Wejdź na kochamalbanie.pl i skontaktuj się z naszym Doradcą!